Как защитить права участникам долевого строительства

В сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке, приобретение квартиры в строящемся доме отличается по цене в меньшую сторону. Кроме того, жилье в новостройках часто имеет лучшую планировку, а сам комплекс начинен разнообразными техническими новинками. Неудивительно, что современные покупатели часто предпочитают покупку квартиры в новостройке приобретению вторичной недвижимости. И большинство даже не останавливает необходимость ожидания – ведь дом еще строится.

К сожалению, случаи, когда права граждан – дольщиков – нарушаются, нередки. Тогда принимают меры, соответствующие законодательству. С какими проблемами можно столкнуться при участии в долевом строительстве?

Проблемы долевого строительства

В судебной практике представлено множество случаев мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, которые пользуются правовой безграмотностью дольщиков. Бывает такое, что в качестве застройщиков выступают компании, не устойчивые в финансовом плане. В дальнейшем у них появляются признаки несостоятельности, и строительство замораживается.

Также к распространенным проблемам долевого строительства относятся следующие:

• Заключение договора долевого участия с застройщиком, который не имеет правоустанавливающих документов на землю, где выполняется строительство жилого комплекса.
• Применение взносов, внесенных дольщиками, не по назначению.
• Отсутствие у застройщика разрешения на строительство. Это чревато тем, что проект в любой момент могут заморозить.
• Неисполнение обязательств по договору со стороны девелопера.
• Двойная продажа одной и той же квартиры разным покупателям и прочее.

Как защититься дольщику в перечисленных случаях? Главное, хорошо ориентироваться и грамотно применять закон №214 ФЗ, регулирующий отношения участников долевого строительства.

Поправки к ФЗ №214

Федеральный закон регламентирует вопросы правовых отношений в сфере долевого строительства. В нем установлен порядок, согласно которому проходят сделки, заключаются ДДУ. В случае долевого участия, покупатели – уязвимая сторона, так как они платят за недвижимость, которой еще нет. Поэтому гарантии для дольщиков установлены законодательством.

Главная обязанность застройщика – передать квартиру покупателю в срок, установленный в договоре. Квартира должна иметь соответствующее качество. Обязанность дольщика – вовремя внести плату за недвижимость.

С 1.07.2018 года и по настоящее время в закон стали вносить поправки, направленные на большую защиту прав дольщиков. Например:

• Переход на эскроу счета. Большая часть инвестиций в строительство, практически 70%, это средства дольщиков. Управлять ими с 1 июля 2019 года напрямую застройщик не может. Деньги поступают на отдельные счета и находятся в доверительном управлении банка, пока объект не сдается в эксплуатацию.
• Чтобы участвовать в системе долевого строительства, девелопер должен иметь опыт работы на строительном рынке: не меньше 3-х лет возведения МКД площадью 10 тыс. м2 и больше
• Административные и другие расходы не должны составлять больше 10% от стоимости объекта, который строится.
• Авансовые платежи для подрядных организаций не могут превышать 30% от проектной стоимости объекта.
• При нарушении сроков ввода недвижимости в эксплуатацию, застройщику запрещают реализовывать другие проекты.

Благодаря новым поправкам в ФЗ-214, права участников долевого строительства стали более защищены. Но, в любом случае, негативная ситуация может случиться.

Требования к застройщику

В ФЗ-214 прописаны требования к застройщикам, ведущим долевое строительство. В 2020 году они также претерпели существенные изменения. Основные требования к девелоперам – ниже:

• Застройщик может заниматься строительством многоквартирного дома только при условии наличия разрешения, выданного муниципалитетом или органами власти конкретного региона.
• Изменения в проектной декларации девелопер обязан отправлять на согласование в местные органы власти. Вносить изменения можно только при наличии дополнительного соглашения с дольщиками, зарегистрировавшими ДДУ.
• Земельный участок, где строится объект, должен быть в собственности или в аренде у девпелопера.

На самом деле, требований много. Почитать подробную информацию можно непосредственно в самом законе.

Как защитить свои права

Перейдем к главному вопросу. Как дольщику защитить свои права?

Есть несколько механизмов защиты. Это:

• Признание прав участника долевого строительства.
• Признание неправомерности сделки.
• Взыскание морального ущерба, убытков, неустойки, штрафа.
• Завершение правовых отношений.
• Обращение за помощью к госорганам.
• Предъявление требований в деле о банкротстве.

Механизм защиты выбирают в соответствии со спецификой нарушения прав дольщика и сложившейся ситуацией в целом.

Например, признать сделку неправомерной можно тогда, когда ДДУ заключался с нарушениями законодательства или лицом, которое не было уполномочено застройщиком действовать от его имени. Также возможно признать неправомерность сделки при несоблюдении требований к проектной декларации, установленных законом. При признании иска ответчик возвращает деньги и выплачивает проценты.

Договор признают недействительным, если объект, сданный в эксплуатацию, не соответствует параметрам, указанным в документации.

Взыскать убытки, моральный ущерб, неустойки и штрафы можно, когда квартира не передана покупателю в оговоренные сроки или несоответствие объекта документации не устранили в оговоренный срок. Размер морального ущерба зависит от рода ущерба.

Прекратить правоотношения можно в нескольких случаях. Например, когда:

• Готовый объект не соответствует заявленным требованиям по качеству.
• Дефекты не ликвидированы в оговоренные сроки.
• Сдача в эксплуатацию происходит позже, чем через два месяца после окончания срока строительства.
• Стройка заморожена.
• В документе есть серьезные изменения, которые негативно сказываются на характеристиках объекта.

Обратиться за помощью в госорганы будет актуально при нарушении прав дольщика. Государство может оказать содействие в завершении строительства, компенсировать затраты из бюджета пострадавшим от мошенничества, найти источник инвестиций для окончания возведения объекта, предоставить временное жилье или приобрести права по договору. Обычно обращаются к местным органам власти.

Если же застройщик банкротится, участник долевого строительства может предъявить денежные требования или требования по передаче квартир в собственность в недостроенном объекте.

Специалисты консалтингового агентства «Редиссон» обладают успешным опытом в разрешении споров, касающихся долевого строительства и защиты прав дольщиков. Предлагаем юридическую защиту, помощь в оформлении документации, необходимое сопровождение. Узнать подробнее об услуге или обратиться к сотрудникам агентства можно, используя указанные на сайте контакты.